Maxime Real Estate

Lorsque vous achetez un bien en Région bruxelloise, vous pouvez bénéficier, depuis 2017 et la suppression du bonus logement, d’un abattement fiscal sur les droits d’enregistrement. Concrètement, cet abattement porte sur une première tranche de 175.000 euros. Le taux des droits d'enregistrement étant de 12,5%, cela représente une économie de 21.875 euros (12,5% de 175.000 euros) puisqu’aucun droit n'est prélevé sur ces 175.000 euros.

Ce coup de pouce fiscal est assorti de conditions: le prix d’achat du bien ne peut actuellement pas dépasser 500.000 euros, l’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété, le bien doit être affecté ou destiné (partiellement) à l'habitation, il ne faut pas être propriétaire (en totalité et en pleine propriété) d’un autre bien au moment de l’acquisition et il faut y établir sa résidence principale dans les deux ans à compter de la signature de l’acte et l’y maintenir durant au moins cinq ans de manière ininterrompue. Celui qui ne respecte pas ces règles devra rembourser l’avantage, sauf en cas de force majeure (décès, accident grave, maladie, divorce, séparation, etc.).

Nouvel abattement

Mais à partir du 1er avril, les règles changent pour les candidats-propriétaires à Bruxelles. En effet, l’abattement fiscal portera désormais sur une tranche de 200.000 euros, ce qui représente une économie de 25.000 euros.

Le ministre bruxellois des Finances Sven Gatz (Open Vld) a aussi introduit un abattement supplémentaire en cas de rénovation énergétique importante du logement. Celui-ci s'élève à 25.000 euros par saut de classe énergétique, à condition qu'il y ait une amélioration d'au moins deux sauts. Cela signifie que les propriétaires s'engagent à faire gagner deux niveaux sur l'échelle du PEB à leur habitation. Dans ce cas, ils bénéficient d'un abattement complémentaire de 50.000 euros, soit un gain fiscal de 6.250 euros en plus des 25.000 euros de l'abattement "ordinaire", portant l’avantage fiscal maximal à 31.250 euros.

En outre, le plafond au-delà duquel l'habitation ne peut plus bénéficier d'un abattement est porté de 500.000 euros actuellement à 600.000 euros.

Sanction modérée

Le ministre a également décidé d’assouplir la sanction pour les propriétaires qui ne restent pas dans leur habitation durant les cinq années requises. Ils ne devront plus rembourser la totalité du montant, mais un montant qui diminue en fonction de la durée restante. Cet assouplissement s’étend également aux anciens abattements, autrement dit aux propriétaires qui ont acquis leur bien avant le 1er avril 2023 (date de l’entrée en vigueur de l’ordonnance) et ont profité de ce régime fiscal avantageux.

Dans la pratique, les droits complémentaires "sont réduits en proportion du nombre d'années ininterrompues complètes durant lesquelles la condition relative au maintien de la résidence principale a été respectée", indique l'ordonnance. Cela signifie qu’il faudra restituer l’abattement fiscal au prorata, compte tenu du nombre d'années ininterrompues complètes durant lesquelles la résidence principale était établie dans le bien acheté.

Par exemple, si vous n’avez maintenu votre résidence principale que durant sept mois, il faudra restituer la totalité de l’abattement fiscal, car la condition n'a pas été respectée pendant une année complète au moins. Si vous avez maintenu la résidence principale durant un an et six mois, le montant à payer sera de 4/5 des droits complémentaires (une seule année du maintien sera prise en compte). Le propriétaire qui a maintenu sa résidence pendant quatre ans et onze mois devra quant à lui restituer un cinquième de l’abattement.

Cette modification et la dégressivité du remboursement s'appliquent également aux abattements déjà accordés, "pourvu que le non-respect de la condition de maintien de la résidence principale se produise à partir du 1er avril 2023", souligne le cabinet du ministre des Finances, soit à la date d’entrée en vigueur du nouveau régime fiscal, et pas avant.

"Le bénéficiaire économise depuis 2017 près de 22.000 euros de droits d’enregistrement qu’il risquait de devoir rembourser en cas de non-respect des cinq ans, indépendamment du fait qu’il ait respecté son engagement de domiciliation pendant six mois ou quatre et demi ans. Nous avions déjà proposé d’alléger la sanction, voire de la supprimer. À partir du 1er avril 2023, les droits complémentaires peuvent dépasser les 25.000 euros, voire les 30.000 euros. Il nous semble dès lors plus équitable de calculer la sanction/le remboursement en fonction des années pleines durant lesquelles la condition de domiciliation a été remplie", explique Eva Vanhengel, porte-parole du ministre.

La date de domiciliation

Par exemple, si vous avez signé votre acte d’achat le 15 mars 2020, mais que vous vous êtes domicilié dans le bien le 30 juin 2020, c'est cette dernière date qui sera prise en compte. Si vous devez déménager, il vaut donc mieux attendre le 30 juin 2023, voire le 1er juillet 2023, pour ne restituer que deux années de droits complémentaires, sinon il faudra en restituer trois.