Faire offre à partir de...
Le "Faire offre à partir de...": une situation qui est souvent complexe car elle ne suit pas le règles habituelles. Il s'agit d'un cas de figure où le vendeur s'attend à recevoir plusieurs offres afin de vendre sa propriété au plus généreux. Approfondissons ce point.
Attaquons par le plus important: est-ce légal ? Oui. Autant la vente publique est exclusivement réservée aux notaires, autant un système d'enchère provoqué par les quelques mots "Faire offre à partir de..." est autorisé par un agent agréé. Pourquoi ?
Parce que les conditions suivantes doivent être remplies pour une vente publique:
- Le caractère public de la vente ne disparaît pas par le fait qu’il faille s’inscrire pour faire offre.
- La vente publique suppose que d’entrée de jeu il soit acquis que le bien sera attribué à la meilleure offre.
- La vente publique suppose que les enchères soient visibles (sans devoir connaître les offrants) : cela exclut les formules de type « enveloppe » où chacun met en même temps un prix de manière cachée, le mieux disant emportant l’affaire.
Dans la mesure où les conditions légales de vente publique ne sont pas réunies, un agent pourra utiliser le principe foapd (Faire Offre A Partir De). Evidemment, nous soulignons qu'il est primordial, même crucial que l'agent dans cette situation fasse preuve d'honnêteté, d'intégrité, de transparence (en respectant toutefois le RGPD) et de déontologie envers les candidats et envers le vendeur.
Ok, maintenant que nous savons qu'il s'agit d'une pratique légale tant qu'elle est réalisée correctement, que cela signifie exactement ?
Pour faire simple, mettons-nous dans les baskets du vendeur: en demandant aux candidats de faire une offre à partir de X€, il s'attend à recevoir des candidatures avec un prix minimal de X€ et se réserve le droit d'accepter ou non l'offre la plus élevée. En d'autres termes, il maintient son pouvoir de décision quant à la vente de son bien. Et il n'est pas forcé d'accepter l'offre la plus élevée, comme on peut le lire dans l'article 1583 du code civil:
"Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat."
Comme nous l'avions souligné dans l'introduction, il s'agit alors d'une situation complexe, surtout pour l'agent immobilier qui se retrouve intermédiaire entre un meilleur offrant qui imagine obtenir le feu vert et un propriétaire qui a le droit de refuser toutes les offres si bon lui semble.
Afin d'éviter que la vie de l'agent immobilier n'en devienne un cauchemard, voici les conseils donnés par Gilles Tijtgat (dont cet article s'inspire largement du sien):
Gilles parle d'établir des règles, ce qui est toujours une excellente idée pour aligner les partis impliqués et éviter les malentendus d'entrée de jeu.
Le rôle de l’agent est de chercher le meilleur prix, pas d’aligner les offres ; il doit mettre les offres en concurrence, et non neutraliser les « enchères ». Afin d'assurer cela, voici les clauses suggérées pour éviter les ambiguïtés:
Dans l'annonce ou la publicité:
« Les propriétaires se réservent souverainement le droit d'apprécier la hauteur et la qualité des offres. L’agent immobilier n'a pas le pouvoir de vendre. Les propriétaires fixent le montant des offres minimum à prendre en considération ».
Evidemment, mentionner "Faire offre à partir de", ou du moins, faire comprendre qu'il s'agit que le prix affiché est le prix de départ, ou le prix minimal attendu.
Dans l'offre:
« Le refus de l’offre par le propriétaire n’ouvre, au profit de l’offrant, aucun droit à une quelconque indemnité »
« Le propriétaire, vendeur du bien, dispose de la faculté, de manière totalement libre et autonome, de vendre ou de ne pas vendre. S’il décide de vendre, il n’est nullement tenu de retenir l’offre la plus élevée mais choisit celle qui lui convient le mieux au regard de ses propres critères (montant de l’offre, conditions suspensives, délai de signature, etc.) » - celle-ci peut également être intégrée dans l'annonce/publicité.
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